Você já deve ter escutado o termo “contrato de gaveta” por aí, não é? Esse é um termo bastante comum no mercado imobiliário brasileiro e se refere a um contrato particular de compra e venda de imóvel que não é registrado em cartório.
Este tipo de contrato é utilizado frequentemente em transações onde o comprador e o vendedor desejam evitar os custos de registro ou quando há alguma impossibilidade documental para que a venda ocorra da maneira correta, muito comum ouvir o termo “fulano não tem escritura”.
Saiba aqui a diferença entre matrícula, escritura e contrato de compra e venda.
No entanto, embora possa parecer uma alternativa mais econômica e prática, o contrato de gaveta traz consigo uma série de riscos e desvantagens que precisam ser cuidadosamente considerados.
O que é o famoso contrato de gaveta?
O contrato de gaveta é aquele contrato elaborado pelas próprias partes interessadas, assinado por comprador e vendedor, formalizando a transação de compra e venda de um imóvel, ou seja, não há a participação de um tabelião para elaborá-lo.
Apesar de possuir valor legal entre as partes envolvidas, ele não confere a segurança jurídica de um contrato registrado.
Isso significa dizer que, se você não diz a todos que comprou aquele imóvel, então não tem como todos saberem que você comprou o imóvel. Conseguiu compreender? E o modo que o Direito encontrou para você dizer a todos que aquele imóvel agora é seu, foi através do registro público no cartório de Registro de Imóveis.
Ao contrário, caso você realize uma compra e venda com a utilização de um contrato particular, aquela transação será de conhecimento apenas das partes que o assinaram. Então, perante terceiros e órgãos oficiais, a propriedade do imóvel ainda pertence ao antigo dono, ou seja, a transferência de titularidade não é formalmente e amplamente reconhecida.
Saiba a diferença entre o contrato particular de compra e venda e escritura pública.
Principais riscos do contrato de gaveta
Como falamos anteriormente, o contrato de gaveta é um documento particular, ou seja, o conteúdo dele é de conhecimento apenas das partes que assinaram. O termo “gaveta” já diz muita coisa! Ele fica ali, guardado na gaveta, sem que todos saibam da transação ocorrida.
Diferentemente do que ocorre nas vendas realizadas através de escritura pública e registro público que, como o próprio nome diz, será de conhecimento de todos, podendo ser consultadas facilmente nos cartórios de Registro de Imóveis.
Embora pareça uma solução prática e econômica no curto prazo, já que não necessita de pagamento de tributos, nem das formalidades pedidas no registro público, esse tipo de transação traz consigo uma série de riscos e complicações que podem resultar em prejuízos significativos.
Vamos ver alguns:
Insegurança Jurídica: você não possui a propriedade do imóvel, ou seja, por não ter um registro formal, a propriedade ainda é do antigo dono. Portanto, provar o seu direito será mais difícil, caso seja necessário, correndo o risco até mesmo de perder o imóvel.
Risco de Fraude: O imóvel pode ser vendido para várias pessoas. Por não haver registro público, as autoridades não têm o controle das vendas realizadas, possibilitando, portanto, a ocorrência de fraudes e consequentemente de um grande prejuízo financeiro. Convenhamos que por mais barato que um imóvel possa estar, o montante investido é muito alto!
Impossibilidade de Financiamento: Bancos não aceitam contratos não registrados, portanto, para conseguir financiar aquele imóvel, será necessário regularizá-lo. Dificilmente as pessoas possuem o valor inteiro de um imóvel, nesses casos, a saída mais buscada é o financiamento. Caso o seu imóvel não esteja regularizado, o comprador não conseguirá financiá-lo. Vai mesmo correr o risco de perder essa venda?
Desvalorização do imóvel: já fazendo um gancho com o tópico anterior, na hipótese de venda do imóvel, como o comprador não conseguirá realizar o financiamento por não haver a regularização, deverá arcar com o risco daquela transação, bem como arcará com a regularização, você provavelmente terá que diminuir bastante o valor de venda, para diminuir as chances da desistência do comprador.
Dificuldade na transferência do bem, especialmente em casos de falecimento. Para que os herdeiros recebam aquele bem, é necessário comprovar que a propriedade era de quem faleceu. Essa comprovação, no caso de um imóvel regularizado, acontece com a apresentação de um documento apenas. Já no caso de um imóvel não regularizado, essa comprovação será muito mais trabalhosa, dependendo de diversos documentos e, ainda, contando com o risco de não reconhecimento do direito.
Formas de regularizar o contrato de gaveta
Você já compreendeu que a regularização do contrato de gaveta é essencial para garantir a segurança jurídica e a valorização do imóvel, mas, depois disso, surge a dúvida, como regularizar?
O processo de regularização de um imóvel pode ser realizado das mais diversas maneiras. O modo mais adequando vai depender de cada caso, pode ser que o seu caso seja de uma usucapião, talvez de uma ação de adjudicação compulsória ou até mesmo de atos no cartório de Registro de Imóveis.
Por esse motivo, é de extrema importância consultar um advogado especialista na área imobiliária para que ele analise e indique o melhor a ser feito no seu caso, se necessita ou não de advogado para realizar aquele ato ou aqueles atos de regularização e, ainda, uma estimativa de quanto será o investimento necessário para isso.
Após essa análise com o um especialista, você saberá exatamente o que precisa ser feito e poderá realizar melhor o seu planejamento de regularização.
Entenda mais sobre adjudicação compulsória
Assim, como diz o ditado “nem tudo que reluz é ouro”, o contrato de gaveta muitas vezes pode parecer a melhor solução, a mais prática e econômica, mas traz consigo uma série de riscos e complicações que podem resultar em prejuízos significativos.
Regularizar seu imóvel, por meio do registro oficial, é a melhor maneira de garantir a segurança jurídica, facilitar transações futuras e valorizar o seu patrimônio, cuide dele.
Se você possui um contrato de gaveta, considere iniciar o processo de regularização o quanto antes para evitar problemas futuros e garantir a tranquilidade de sua propriedade.
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