Adquirir um imóvel é um passo importante na vida de qualquer pessoa. Para garantir que essa transação seja segura e livre de complicações futuras, é fundamental entender alguns documentos essenciais envolvidos no processo de compra e venda de um imóvel.
Entre esses documentos, destacam-se a matrícula de imóvel, a escritura pública e o compromisso de compra e venda.
Cada um tem uma função específica e conhecer as diferenças entre eles pode evitar muitos problemas no futuro. Vamos explorar mais a fundo o que cada um representa.
Matrícula
A matrícula de imóvel é o documento que identifica um imóvel de maneira única no Cartório de Registro de Imóveis. Este documento é como a “certidão de nascimento” do imóvel, onde constam todas as informações sobre a propriedade, incluindo:
- Descrição física do imóvel: área total, localização, confrontações, etc.
- Histórico de proprietários: todas as transferências de propriedade ao longo do tempo, ou seja, doações, vendas, etc.
- Ônus e gravames: informações sobre hipotecas, penhoras, usufrutos e outras restrições que possam recair sobre o imóvel.
A matrícula é essencial para verificar a regularidade do imóvel e garantir que não há pendências que possam prejudicar a negociação.
Escritura Pública
A escritura pública é um documento oficial, lavrado por um tabelião em um Cartório de Notas, que formaliza a vontade das partes em um contrato, ou seja, é um contrato público.
No contexto de compra e venda de imóveis, conforme a legislação brasileira a escritura pública é obrigatória quando o valor do imóvel é superior a 30 salários mínimos, caso o valor seja menor, a venda pode ser realizada através de um contrato particular, sem a presença de um tabelião.
A escritura possui algumas características importantes, características essas que são as de um contrato, como:
- Formalização da transação: oficializa a compra e venda perante a lei.
- Segurança jurídica: como é feita por um tabelião, garante que o processo foi conduzido conforme a legislação vigente.
- Necessidade de registro: após a lavratura da escritura pública, é necessário registrá-la no Cartório de Registro de Imóveis para que a transferência de propriedade seja efetivada.
Importante sempre lembrar, sem o registro da escritura pública na matrícula do imóvel, que fica lá no cartório de Registro de Imóveis, o comprador não é reconhecido como o novo proprietário perante a lei.
Então, nada de guardar essa escritura da gaveta! Assim que tiver em mãos o seu documento, leve ao cartório de Registro de Imóveis.
Compromisso de Compra e Venda
O compromisso de compra e venda, também conhecido como contrato de promessa de compra e venda, é um documento preliminar utilizado quando as partes desejam firmar um acordo antes da escritura definitiva.
Podemos utilizar o compromisso de compra e venda naquela situação na qual o comprador irá pagar parte do valor com recursos próprios e a outra parte com financiamento ou na compra realizada na planta, por exemplo.
Este documento possui algumas características específicas:
- Acordo preliminar: formaliza a intenção de compra e venda do imóvel, garantindo que as partes estão comprometidas com a transação.
- Direito à aquisição futura: assegura ao comprador o direito de adquirir o imóvel no futuro, desde que sejam cumpridas as condições estabelecidas no contrato.
- Registro: pode ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis, conferindo ao comprador o direito de preferência e proteção contra eventuais dívidas do vendedor.
O compromisso de compra e venda é especialmente útil em situações onde o comprador precisa de tempo para cumprir determinadas condições, como a obtenção de financiamento, antes de formalizar a compra com a escritura pública.
Contrato particular de Compra e Venda
Importante ainda mencionar a utilização do contrato particular de compra e venda, veja que não se confunde com o compromisso de compra e venda que acabamos de ver.
O compromisso de compra e venda também é um contrato particular, porém, prévio, ou seja, ele traz alguma condição a ser sanada para que só depois a escritura pública seja lavrada.
Já o contrato particular de compra e venda é permitido apenas para venda de imóveis com o valor até 30 salários mínimos, ou seja, quando não há a necessidade de escritura púbica e a venda pode ser realizada diretamente, sem o tabelião.
Caso a compra ou venda de um imóvel com valor superior a 30 salários mínimos seja realizada apenas com um contrato particular, ela é considerada irregular e não transfere a propriedade.
Ao contrato utilizado nessa transação é dado popularmente o nome de “contrato de gaveta” e necessita de regularização para que a propriedade seja transferida. Saiba mais sobre contrato de gaveta aqui.
Falando sobre o contrato particular de compra e venda, é o documento que inicia o processo de aquisição de um imóvel. Este contrato, assinado entre o vendedor e o comprador, define as condições da transação, incluindo:
- Valor do imóvel
- Forma de pagamento
- Prazo para entrega do imóvel ao comprador
- Penalidades.
Não esqueça, o contrato de compra e venda não transfere a propriedade dos imóveis com valor maior que 30 salários mínimos, se esse for o seu caso, será necessária escritura pública para, após, ser registrada no cartório de Registro de Imóveis.
Para imóveis com valor até o mencionado acima (30 salários mínimos), o contrato particular de compra e venda é aceito, bem como pode e deve ser registrado no cartório de Registro de Imóveis.
Em resumo, a matrícula de imóvel, a escritura pública, o compromisso de compra e venda e o contrato de compra e venda são documentos distintos, cada um com sua função específica no processo de compra de um imóvel.
A matrícula oferece um histórico completo da propriedade, a escritura pública formaliza a transação perante a lei, o contrato de compra e venda estabelece as condições da negociação da venda de imóvel com valor menor de 30 salários mínimos e o compromisso de compra e venda garante o direito de aquisição futura. Conhecer essas diferenças é crucial para realizar uma compra segura e sem complicações.
Se está pensando em comprar um imóvel, é sempre recomendável contar com a assessoria de um advogado especializado para orientar e garantir que todos os passos sejam seguidos corretamente.
Entenda a importância de um profissional especializado
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